저당권의 종류와 효과

저당권은 채권자가 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 질권같이 담보제공자로부터 점유를 빼앗지 아니하고 

그 사용 수익에 맡겨 놓고서 채무의 변제가 없는 경우에 그 부동산의 가액으로 부터

우선적 변제를 받을 수 있는 담보물건 입니다

저당권자는 일반 채권자나 후순위 저당권자보다 저당 목적물로부터 우선변제 받을 수 있음을 물론이며

현행법상 전세권자에게도 우선변제권이 인정되므로 담보권실행을 위해 경매 강제 경매의 구별없이 저당권자와 전세권자의 우선순위는 등기 선후에 의해 결정됩니다 종전에는 굿세는 그 납부 기한으로 부터 1년 전에 전세권 질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이

대통령령에 따라 부동산등기부등본이 정하는 바에 의해 증명되는 경우를 제외하고는 위 담보권보다 우선하고 특히 저당목적물 및 그 목적물의 대부 등으로 인한 소득 등에 부과된 국세와 가산금은 그 체납기한보다 1년 전에 설정된 저당채권에 대하여도 운선했으나 국세 기본법 제 3조 제1항제 3호의 개정으로 변경 되었음을 유의해야합니다

한편 목적물에 유치권자가 있을 경우는 그에게도 실질적으로 우선변제권이 인정되며 

경락인은 유치권자에게 유치권으로 담보된 채권을 변제하지 아니하면 경매의 목적물을 수취할 수 없어 

경매가격 결정시에 유치권으로 담보된 채권가액을 고려할 것이므로 유치권자가 있을 경우 저당권을 설정할 때에는 이점을 고려해야합니다

저당목적물의 가액이 피담보채권에 미달하는 때에 동일한 채권의 담보로서 수개의 부동산 위에 저당권을 설정하는 경우가 있는데

이를 동동저당이라고 합니다 물론 이 경우 저당권은 각 부동산마다 1개의 저당권이 인정되나 각 부동산의 소유자 후순위 저당권자등과의 관계에서 그들의 지위를 보호하기 위하여 각 저당 목적물에 대한 채무부담의 안분에 관한 규정을 두고 있다

계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하려는 경우 근저당권을 설정해야합니다

이때 담보될 채권의 최고액은 반드시 등기를 하여야 하는데

위 담보채권에는 원본 이자 위약금 지연배상금 등이 포함되고 이들 채권은 근저당권에 의하여 우선변제를 받을수 있습니다

나아가 채권 발생의 기초가 되는 계속적인 거래계약에 의하여 발생하는 채권뿐만 아니라

당사자 사이에서 발생하는 현재 및 장래의  일체의 채권을 일정 한도액까지 담보하는 소위 포괄근저당권이 있는데

당사자간의 합의가 있는 한 이 포관근저당의 약정도 유효하게 됩니다