가등기는 무슨뜻일까요

가등기란 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리하는 등기로

등기부를 보면 가등기가 흔히 발견됩니다

이는 채권의 담보를 목적으로 하는 경우도 있고

본등기를 하는데 필요한 요건을 갖추지 못한 경우에

장래의 본등기 순위를 보전하기 위하여 하는 경우도 있습니다

여기에서는 후자의 경우를 다루어 볼텐데요

여기에서의 가등기란 본등기의 신청에 필요한 절차상의 요건인 요식서류 

또는 등기 의무자의 협조가 불비한 때 부동산물권 또는

부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 할 때

이들 청구권이 시기부 또는 정지조건부 기타 장래에 확정될 것인 때

장래의 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리하는 등기를 말합니다

가등기의 신청은 신청서에 가등기의무자의 승낙이 있는 경우에는 승낙서를

첨부하여 단독으로 신청할수 있으며 그렇지 않을때는 가처분 명령을 받아

가처분명령의 정본을 첨부하여 가등기권리자가 신청할수 있습니다

가등기를 한 후에 본등기를 하면 

본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다

이것이 가등기의 가장 본질적인 효과입니다

예컨대 갑으로부터 을에게 소유권 이전의 청구권을 보전하기 위한 

가등기가 있은 후에 갑으로부터 병에게로 소유권 이전의 본등기가 있고

그 후에 갑으로부터 을에게로의 소유권 이전의 본등기가 행해진 경우

을에게로의 이전등기가 병에게로 이전등기에 우선하게 됩니다

여기서 순위에 의한다라고 함은 단지 등기의 순위만 가등기의 순위로

소급한다는 것이고 물권변동의 효력이 가등기를 한 때에 소급한다는것은

아닙니다

가등기를 하였다고 하더라도 가등기에 기한 본등기가 없는 한 

가등기 자체로서는 아무런 실체법상 효력이 없습니다

즉 가등기만으로는 물권변동의 효력은 생기지 않으므로 

가등기를 하였다 하더라도 가등기 의무자인 본등기 명의인은

그 부동산을 처분할 권리가 있습니다

가등기 자체는 위와 같이 물권변동에는 아무런 영향을 미치지 않으나

순위보전의 효력이 있기 때문에 가등기 자체로서 제 3자에게

가등기권자의 권리를 공시하여 제 3자에게 경고하는 효력이 있고

채권담보의 수단으로 많이 이용되고 있습니다

채권담보의 목적으로 이용되는 가등기는 이른바 담보가등기라 하여

가등기 담보등에 관한 법률의 적용을 받게 됩니다